Üsküdar'ın tarihi semtleri olan, Selimiye-Salacak-Paşalimanı-Kuzguncuk-Beylerbeyi-Çengelköy-Kandilli-Vaniköy hattında çalışan emlakçılar, bölgede tarihi eser niteliğindeki yapılarda, "ihtiyaçtan satışlar" dışında rayiçlerde düşüş olmadığını belirtiyor. Tarihi semtlerde, manzarasız, apartmanlarda yarı borum katlarda krediye uygun olmayan dairelerin fiyatı 60-80 bin lira aralığından başlıyor.
Üsküdar’ın tarihi semtleri, büyülü manzaraları ile milyonlarca kişinin hayalini süslüyor. Televizyon dizilerine de ev sahipliği yapan Kuzguncuk, Beylerbeyi, Çengelköy ve Kandilli'de çok geniş bir fiyat aralığında ev sahibi olmak mümkün. Krediye uygun olmayan, masraf isteyen yarı bodrum katlarda, manzarasız daireler 60-80 bin liradan başlarken, muhteşem güzelliğe sahip yalılara ise 100 milyon dolara kadar fiyatlar istendiği biliniyor.
Üsküdar'ın tarihi semtleri Selimiye, Salacak, Paşalimanı, Kuzguncuk, Beylerbeyi, Çengelköy ve Kandilli'de, tarihi eser niteliğindeki evlere talep krizde bile devam etmiş... Yalıları bir kenarda bırakacak olursak, tarihi dokuya sahip sokaklarda yaşamanın faturası 5-10 milyon doları buluyor. Boğaz manzaralı sitelerde villalara, sokak aralarındaki tarihi konaklara 5 milyon doların üzerinde fiyatlar istenebiliyor.
Tarihi evlerin fiyatı düşmedi
Boğaz'ı 45 yıldır bilen, 17 yıldır da emlakçılık yapan Üsküdar Kuzguncuk’ta faaliyet gösteren Evim Emlak-İnşaat’ın sahibi Mustafa Erdoğan; Boğaziçi öngörünümde yer alan ikinci derece tarihi eser evlere talebin devam etmesini, "ön görünümde yer almalarına rağmen yıkılıp yeniden yapılabilmesine" bağlıyor. Erdoğan, bu konuda şu ifadeleri kullanıyor:
"Krizde tarihi evlerin fiyatının fazla etkilenmediğini söyleyebilirim. Ümraniye'de veya Üsküdar'ın iç semtlerinde kanutlar yüzde 30'lara varan değer kaybı yaşamasına rağmen, Boğaz'ın gözde semtlerinden olan Paşalimanı, Kuzguncuk ve Beylerbeyi'nde, tarihi eser niteliği olmayan evler bile ancak yüzde 10 indi. Çok sıkışıp satanlar ise biraz daha fazla indirdime yanaşabilir. Kuzguncuk, Paşalimanı, bizim yoğun çalıştığımız bölge... Burada tarihi nitelikli evlere üniversite öğretim üyeleri, mimarlar, sanatçılar, tarihi dokuyu seven işadamlarının talebi var. Talep olduğu için indirim olmadı bile. Taban oturumları da çok geniş değil. Mesela; virane denebilecek bir tarihi evi 500 bin liraya alabilirsiniz. Bu evi restore etmek için ise yaklaşık 300-400 bin lira gerekir. Bu tür evlere talep yüzünden fiyatlar yüksek oluyor."
Manzarasız müstakilin fiyatı düşük
Mustafa Erdoğan, 60 metrekare taban oturumlu, 4 katlı bir müstakilin satışına yakın zamanda aracılık ettiğini ifade ederek, "2 sene bekledikten sonra inşaata başlanabilecek bir ev. Toplamda 1 milyon liraya malolacak. Boğazı görmeyen müstakil bir ev, oturulabilir durumda ise minimum 350 bin lira. Boğazı görmeyen müstakillerde maksimum fiyat (bina metruk halde ise) 450 bin liraya kadar gidiyor. Boğazı görmeyen, yeni yapılmış evler ise maksimum 700 bin lira" diyor.
Halen, 60 metrekare taban oturumlu bir eve 750 bin lira istendiğini aktaran Mustafa Erdoğan, bu evin 650-700 bin aralığına satılabileceğini ifade ediyor. Kuzguncuk'ta Boğazı görmeyen, yenilenmiş müstakil evlerin 650-700 bin liraya "zorlanılarak" satıldığını aktaran Mustafa Erdoğan, kriz yüzünden "acil satılacak" tipteki müstakillere ise bankaların ekspertizde 500 bin lira fiyat biçtiğini aktarıyor. Aslına uygun olarak yenilenmiş, manzarasız evlerin 650-700 bin liraya satışa çıkarılmaları halinde 6 ay ile 1 yıl içinde müşteri bulabildiğini söyleyen Erdoğan sözlerine şöyle devam ediyor:
"Taban oturumu 80-100 metrekare olan, 4 katlı müstakil veya 3 katlı müstakil evlerde bahçe büyüklüğü de etkili. Bahçesi 100-150 metrekare ise Boğazı lebiderya görüyorsa, 1.5 milyon dolardan başlar, 3 milyon dolara kadar gider. Şu an elimde bir örnek var: 250 metrekare arsa içinde bir ev. 2.5 milyon dolar civarı isteniyor. 1.5 milyon dolar veren çıkmıştı. Satıcı vermek istemedi. Kriz zamanında olan satışlar genelde ihtiyaçtan kaynaklanıyor. Şu an yatırım amaçlı daire alanlar var. Hükümet, kriz yüzünden toplamda yüzde 3 olan tapu harcını yüzde 1'e indirdi. Bu bile alım kararını etkiliyor. Yüzde 10-20 fiyat indirimi bulan yatırımcılar alıyor. İhtiyaç sahipleri için, birikmiş paraları varsa uygun bir dönem.Tarihi eser niteliği olmayan daireler ve evlerde ortalama yüzde 10 indirim var. Tarihi eser evlerin fiyatı kriz öncesi ile aynı seviyede."
En yeni müstakil ev 30 yaşında
Çengelköy'de faaliyet gösteren Borsa Gayrimenkul'ün sahibi Alper Erdendoğdu ise İstanbul'da emlak fiyatlarının düşmediği birkaç bölgeden birinin Çengelköy-Bahçelievler olduğunu savunuyor. Erdendoğdu, "Bu bölge, iki Boğaz köprüsü arasında... Zemini çok sağlam... 3.5 katlı yapılar var. Bahçeli nizam yapılaşma var. Daireler minimum 175 bin lira ile 200 bin lira aralığında. Bu fiyat bahçe katı için geçerli. Ara katlar 250-300 bin lira. Çatı dubleksleri ise 350-450 bin lira arasında satılır. Manzaralı olanlar var, olmayanlar var. Manzaralı olanların üzerine 200 bin lira daha ilave edin" şeklinde açıklamada bulurnuyor Çengelköy merkezinde yeni yapı olmadığını belirten Erdendoğdu, "Yapıların hemen hemen hepsi eski. Müstakil binalar 30 yıldan başlıyor. En ucuz daire 200 bin liradan başlar, 1 milyon dolara kadar daire vardır. Müstakil evler ise 350 bin dolardan başlıyor, 2.5 milyon dolara kadar gider. 2 bin metrekarelik arsa içindeki bir köşk ise 3 milyon dolar" diyor.
Beylerbeyi özel bir bölge
Beylerbeyi'nin özel bir yer olduğunu vurgulayan Erdendoğdu, şunları söylüyor:
"Çamlıca Caddesi'nde o dokuyu iyi görebilirsiniz. Beylerbeyi aynı zamanda yalılar bölgesi. Yıkık vaziyette en ucuz tarihi köşkün değeri bile 300 bin dolar. 6 milyon dolara kadar müstakil binalar, köşkler var. Keza, Kuzguncuk'ta da aynı. Yeni daire yok denebilir. 110 metrekare daire 200 bin liradan başlar. Eski Küplüce Yolu'nda müstakil ev fiyatları 300 bin dolardan başlar, 2 milyon dolara kadar gider. Güzeltepe bölümünde krediye uygun olmayan daireler 60 bin liradan, 700 bin dolara kadar gider. Çünkü, çoğu hisse tapulu. Zaten Çengelköy'ün en büyük sorunu, konutların büyük bölümünün krediye uygun olmaması. Bazı sitelerdeki evler bile krediye uygun değil."
Sitelerde bile 'kredi' sorunu var
Çengelköy-Retürk Seçkin Emlak'ın Ofis Müdürü Nejdet Türköz de, Çengelköy ve Beylerbeyi hakkında bilgiler verirken apartman dairelerinde fiyatların 200 bin liradan başladığını; Boğazı görmesine, dekorasyonuna ve restorasyonlu olup olmamasına bağlı olarak 1 milyon liraya kadar gittiğini ifade ediyor. Deniz gören dairelerde fiyat çok farklı olabiliyor. Cadde veya sokağı bile evin fiyatını etkiliyor. Müstakil villa tarzında çok fazla yer olmadığını aktaran Nejdet Türköz, "Çengelköy'de siteler var. Sahildeki siteler krediye uygun ancak bazı siteler krediye uygun değil. Yeni dediğiz siteler bile 1980'lerin sonuna ait. Boğaz manzarası olan sitelerde, villa fiyatları 4-5 milyon dolara kadar çıkıyor. Bu sitelerde, hiç Boğaz görmeyen villanın fiyatı 1.5 milyon dolardan başlar. 6-7 milyon dolar isteyen de var ancak o rakamlar satılabilir rakamlar değil" diyor.
Türköz'ün verdiği bilgilere göre restore edilmemiş konaklarda fiyatlar 200-400 bin dolar arasında... Bu rakam, metrekareye göre değişir. Yenilenmiş, arsası geniş konaklar ise 500-800 bin dolar arasında..
Kuzguncuk el yakıyor
Evim Emlak sahibi Mustafa Erdoğan, Boğaz manzarasının fiyatı nasıl katladığını şöyle açıklıyor:
"Kuzguncuk'ta yer alan dairelerin minimum fiyatı 80 bin lira. O da masraflı, rutubetli... Oturulabilir durumda, manzarası olmayan bahçe katı ise 120-130 bin lira aralığında. Manzarasız ara katlar (2+1 ve 85 metrekare) 180-200 bin lira. Kuzguncuk'ta manzarasız daireler en çok 250 bin liraya kadar giderken, manzarası çok iyi bir ev, 400 bin ile 600 bin lira aralığına kadar gidebilir. Aynı apartmanda, 1-2'nci katta, Boğazı görmeyen 3+1 daire 250 bin lira ise, manzaralı olan 4-5'inci katlar 500 bin liraya satılabilir. Burada maliyet hesapları değil piyasa koşulları, arz-talep devreye giriyor."
Selimiye’deki durum
Selimiye Sena Emlak'ın sahibi Sena Gürlen ise tarihi semtlerde fiyatlardan çok kiraların düştüğünü söylüyor. Gürlen bu konuda "Satılıklar, bölgemiz eski ve İstanbul'un özelliğini yitirmemiş semtleri olması dolayı dolayısıyla yüksek. 3+1 daireler minimum, 200 bin lira. Çok sıkışık olanlar 170 bine iniyor. Düz girişler 125 bin lira ve üzeri. Yarı zeminler 80 bin lira ve üzeri. Bina eski olsa bile önü kapanmaz manzara varsa 30 yıllık binada 450-500 bin lira istenir. Bodrum katlarda bile minimum kiralar 500 lira. Lebiderya manzaralı daireler 2 bin 500 liraya kiracı arıyor ancak bulamıyor.”
Okhan Şentürk/Ekonomist
