Kentsel dönüþümün vatandaþa maliyeti ne olacak?

Yaklaþýk 10 milyon konutun dönüþmesi için yasa start aldý. Çürük evler yýkýlacak, desteðe ihtiyaç olanlar ise güçlendirilecek. Devlet vatandaþa hem kredi desteði verecek hem de kira yardýmý yapacak. Peki, yeni yapýlacak evin maliyeti ne olacak? Ýþte dönüþümün vatandaþa maliyeti....

Evinden þüphe eden, ev sahiplerinin þu sýralar aklýnda hep 'Nasýl olacak?' sorusu var. Çünkü çok yakýnda uygulanmaya baþlayacak olan yasa ile evlerini yýkmak veya güçlendirmek durumunda kalacaklar. Bu da ortaya ya belli bir maddi yük çýkartacak ya da müteahhitle anlaþma yoluna gidilme gibi farklý seçenekler arasýnda karar verme zorunluluðunu getirecek. Ýþte bu noktada evini kendi yapacaklar veya müteahhitle anlaþacaklar için ortalama maliyetleri ve olasý maðduriyetleri önlemek için sözleþme þartlarýný inceledik...

Yasa bir kaç hafta önce meclisten geçti ve dün akþam üzeri Cumhurbaþkaný Abdullah Gül tarafýndan onaylanarak bugünkü Resmi Gazete'de yayýmlandý. Çok yakýn bir zamanda ülke genelinde yaklaþýk 10 milyon konutun içinde yer alacaðý, 10-15 yýllýk bir zaman zarfýnda gerçekleþmesi beklenen dönüþüm seferberliði baþlayacak. Dönüþüm öncelikli olarak riskli alanlar olarak görülen alanlardan baþlayacak. Riskli alanlarda yer alan binalar mevcut zeminin konut yapýmýna elveriþli olmamasý nedeniyle hiçbir gerekçe kabul edilmeksizin yýkýlacak.

Burada yer alan bina sahiplerine farklý yerlerden yapýlarý karþýlýðýnda konut verilecek, ya da ücreti ödenecek. Öte tarafta evi riskli alan grubu içinde yer almayan dayanýksýz veya güçlendirmeye ihtiyaç duyulan evler için ise farklý farklý uygulamalar gerçekleþtirilecek. Evi saðlam olmadýðý tespit edilen vatandaþa evini boþaltmasý ve yýkmasý için farklý zaman dilimlerinden oluþan evreler ile süre tanýnacakken, süre bitiminde evini yýktýrma iþlemini kendi gerçekleþtirmeyen mülk sahiplerinin evleri ilgili birimler tarafýndan yýkýlacak.

Burada mülk sahipleri mülkleri üzerine yeniden kendi imkanlarý ile yapý yapabilecekken isterlerse de anlaþtýðý müteahhit ile ortaklaþa bina da yapabilecek. Mülkü üzerine bina yapabilecek durumu olmayanlar ve her hangi bir müteahhit tarafýndan da deðerlendirilmeyen mülklere bakanlýk talip olabilecek. Mülk sahiplerine özel bütçeden isterlerse bedelleri ödenecek isterlerse de TOKÝ eliyle yapýlmýþ konutlardan verilecek. Kendi arazisine bina yapmak isteyen ev sahipleri talep etmeleri halinde kendilerine oluþturulmuþ olan dönüþüm hesabýndan uygun faiz oranlarý ve ödeme koþullarý altýnda kredi saðlanabilecek. Ayný destek evinin yýkýlmasýna gerek olmayan ama güçlendirmesine ihtiyaç duyulanlara da saðlanacak. Dönüþüm bütçesinden ayrýca kira yardýmý da yapýlabilecekken, evleri yýkýlanlara yeni ev yapýlana kadar geçici konut da tahsis edilebilecek.

Dönüþüm yasasý ile devlet, bireysel yýkým ve yenilenme hedeflemiyor. Bireysel yýkýmlar ve yenileme çalýþmalarýnýn daha çok kýrsal alanlarda gerçekleþtirilmesi hedefleniyor. Þehrin merkezi diye tabir edilen bölgelerde daha çok sosyal donatýlarý yüksek projeler geliþtirilerek, bunlar üzerinden dönüþümler gerçekleþtirilmesi planlanýyor. Bu formülde þu an Fikirtepe'de uygulanmaya baþlamýþ ve halk tarafýndan da benimsenmiþ gözüküyor. Çünkü büyük bir alan toplu olarak dönüþtürüldüðü için hem kat izinleri ona göre çýkartýlýyor, hem m2 çok iyi kullanýlýyor, hem de sosyal donatý alanlarý oluþturuluyor, bu da karlýlýk açýsýndan yapýcý firmayý memnun ediyor öte taraftan da hak sahiplerinin de hak ettikleri sayýda konut almalarýný saðlayarak maðdur olmalarýný engelliyor.

Ancak burada yerel belediyelere de çok büyük görevler düþüyor. Belediyeler kendi sýnýrlarý içerisindeki yapý stokunu ne kadar hýzlý elden geçirip ortaya yapýlarýn durumlarýný belirten haritayý koyarsa iþini daha da kolaylaþtýrmýþ olacak. Belediyeler çýkartýlmýþ olan harita üzerinden hangi bölgelerin nasýl dönüþmesi gerektiðini planlayýp bunu ilgili bakanlýkla paylaþýrsa da o kadar hýzlý onay alýp iþe bir an önce koyulabilecek.

Çýkartýlmýþ olan bu haritalar bölgedeki dönüþüm alanlarýna da talip olan firmalarýn da iþini kolaylaþtýracak. Yalnýz bu tespitler doðrultusunda belediyeler, vatandaþý da ortalýklarda dolaþan toplayýcýlar ( Arsalarý satýn almak sureti ile toplayýp büyük inþaat firmalarýna pazarlayan ) tarafýndan maðdur edilmemesi için bilinçlendirmesi gerekiyor. Aksi takdirde art niyetli kiþiler bu haritalardan bir þekilde haberdar olmasý halinde bölgede vatandaþýn maðdur olmasý kaçýnýlmaz olacak.

Dönüþüm seferberliðinin özetle böyle gerçekleþmesi planlanýrken, binasý yýkýlacak vatandaþýn, arsasýna kaç m2'lik dairelerden oluþan kaç katlý binayý ne kadar bir maliyetle yapabileceðini, müteahhitlerin hangi bölgelerde kaçta kaç oranýnda çalýþtýðýný, ev sahiplerinin müteahhitlere ev verirken yapacaklarý sözleþmelerde nelere dikkat etmesi gerektiðini Ýstanbul Ýnþaatçýlar ve Müteahhitler Derneði (ÝÝMD) Baþkaný Nuri Akgün ile konuþtuk.

Belediye sýnýrlarý içerisinde bulunan bölgelerin, imar yasasýna göre hazýrlanmýþ bir plan dahilinde çeþitlilik gösterdiðini, arsanýn konumuna göre, ilçeden ilçeye, mahalleden mahalleye, sokaktan sokaða hatta arsanýn özel durumuna göre ayný sokakta olsa bile yapýlacak inþaat m2 oranýný deðiþebildiðini, o yüzden mülk sahiplerinin oturduklarý binaya ait veya üzerinde yapý bulunmayan arsalarý üzerine kaç katlý bir bina yapýlabileceðini en doðru olarak öðrenebileceði yerin ilçe belediyelerinin imar ile ilgili birimleri olduðunu söyleyen Akgün; ''200 m2 lik bir arsada, bitiþik nizam imar durumuna tabi olduðu bir durumda her katta yaklaþýk 80 m2'den iki daire çýkabiliyorken, bahçe nizam imar durumuna tabi olduðu bir durumda ise katýnda sadece 65-80 m2 arasý tek bir dairenin çýkabileceði durumlar olabiliyor.'' dedi.

EVÝ YIKILACAK OLAN EV SAHÝBÝ, YENÝSÝNÝ NE KADARA YAPACAK?
Ev sahibinin dönüþüm kapsamýnda yýkýlacak olan binasýný tekrardan kendi yapmak istediðinde yapacaðý bina ile ilgili metrekare birim fiyatlarýnýn her yýl ortalama olarak bakanlýk tarafýndan saptandýðýný ifade eden Akgün, bunun baz alýndýðýnda 2012 birim maliyet fiyatlarýnýn lüks bir konutta m2'de en az bin 100 TL iken maksimum bin 250 TL olduðunu, 1. sýnýf bir inþaatta bu maliyetlerin en az 750 TL iken maksimum 950 TL olduðunu belirterek, 2.sýnýf diye tabir edilen daha düþük maliyetli inþaatlarda ise bu rakamýn en az 450 TL olduðunu maksimum ise 650 TL civarýnda gerçekleþtiðini vurguladý. Akgün, bu m2 birim maliyetler üzerinden bakýldýðýnda 100 m2 bir dairenin en düþük 45 bin TL'ye mal edilebildiðini, maksimum ise 125 bin TL'ye mal edilebileceðini söyledi.

Mevcut m2 birim fiyatlarý üzerinden yapýlacak binalarýn kat oranlarýna ve daire sayýlarýna göre ortalama inþaat maliyetleri minimum ve maksimum þöyle;

Lüks konut statüsünde 100 m2'den katta 2 daireli 2 katlý binanýn maliyeti: 400 ile 500 bin TL
1. Sýnýf konut statüsünde 100 m2'den katta 2 daireli 2 katlý binanýn maliyeti: 300 ile 380 bin TL
2. Sýnýf konut statüsünde 100 m2'den katta 2 daireli 2 katlý binanýn maliyeti: 180 ile 260 bin TL

Lüks konut statüsünde 100 m2'den katta 2 daireli 3 katlý binanýn maliyeti: 660 ile 750 bin TL
1. Sýnýf konut statüsünde 100 m2'den katta 2 daireli 3 katlý binanýn maliyeti: 450 ile 570 bin TL
2. Sýnýf konut statüsünde 100 m2'den katta 2 daireli 3 katlý binanýn maliyeti: 270 ile 390 bin TL

Lüks konut statüsünde 100 m2'den katta 2 daireli 4 katlý binanýn maliyeti: 880 bin ile 1 milyon
1. Sýnýf konut statüsünde 100 m2'den katta 2 daireli 4 katlý binanýn maliyeti: 600 ile 760 bin TL
2. Sýnýf konut statüsünde 100 m2'den katta 2 daireli 4 katlý binanýn maliyeti: 360 ile 520 bin TL

Lüks statüde 100 m2'den katta 2 daireli 5 katlý binanýn maliyeti: 1.100 ile 1 milyon 250 bin.
1. Sýnýf konut statüsünde 100 m2'den katta 2 daireli 5 katlý binanýn maliyeti: 750 ile 950 bin TL
2. Sýnýf konut statüsünde 100 m2'den katta 2 daireli 5 katlý binanýn maliyeti: 450 ile 650 bin TL

ARSANIZI KOMÞUNUZ ÝLE BÝRLEÞTÝRÝP ÖYLE PROJELENDÝRÝN!
Dönüþüm kapsamýnda ev sahiplerinin komþularý ile anlaþarak arsa birleþtirmeye gidip öyle arsalarýna proje çýkartmasý haline pozitif durumlarýn ortaya çýkacaðýný belirten Akgün, böylelikle; ''Arsa büyüdüðü ve belli bir m2'yi geçtiðinde (bu m2 yine bölgeden bölgeye deðiþmektedir) günümüz teknolojisi ile m2 çok iyi kullanarak çok sayýda dairenin yer aldýðý daha fazla katlý binalar yapýlabilir. Birkaç binanýn yýkýlarak yerine tek bir bina yapýldýðýnda hem yeþil alan açýsýndan, hem otopark açýsýndan hem sokaklarýn geniþliði, ferahlýðý, kullanýþlýlýðý açýsýndan, hem binada tüketilen enerji tasarrufu açýsýndan ve daha pek çok açýdan avantajlý bir durum ortaya çýkacaktýr. Binalarýn hava sirkülasyonlarý gözetilerek kirli havayý barýndýrmayacak bir þekilde, görüþ ve manzara açýsý olan ayrýca güneþle irtibatlý görünümler meydana getirecek bir þekilde dizayn edilerek projelendirilmesi en uygun ve modern yaþam alanlarýnýn ortaya çýkmasýný saðlayacaktýr.'' dedi.

YÜZDE 33 ÝLE ÇALIÞAN DA VAR YÜZDE 60 ÝLE DE...
Müteahhitlerin kaçta kaç oranýnda çalýþtýðýna yönelik soru üzerine Akgün, Ýstanbul genelinde müteahhitlerin kat karþýlýðý anlaþmalarda aldýðý payýn iyice azaldýðýný, bunun da istenmeyen olaylara neden olabildiðini belirterek, haddinden fazla bir oranla anlaþma yapmýþ olan müteahhit kýlýklý insanlarýn anlaþmanýn gereðini yerine getiremeyecek durumda olduðunu anladýðýnda ise insanlarý maðdur edebildiðini vurguladý.

Deðerli yerlerde yani m2 satýþ fiyatý 4 bin TL ve üzeri olan yerlerde müteahhitlerin yüzde 33-40 ile artý para vererek anlaþma yaptýðýný, ortalama yerlerde yani m2 satýþ fiyatýnýn 2 bin TL - 3 bin TL arasýnda olan yerlerde müteahhitlerin yüzde 50 gibi oranlarla anlaþma yaptýðýný ifade eden Akgün, daha deðersiz yerlerde ise müteahhitlerin yüzde 60 gibi bir oran üzerinden anlaþma yaptýðýný söyledi.

VATANDAÞ BÝNASINI MÜTEAHHÝT ÝLE YAPTIRMAK ÝSTEDÝÐÝNDE NELERE DÝKKAT ETSÝN?
Öncelikle vatandaþ arsasýný verirken makul davranmak zorunda olmasý gerektiðini dile getiren Akgün; ''Vereceði arsanýn hem kendisine güzel kullanýþlý daire veya daireler kazandýrýrken, müteahhidin de bu arsadan para kazanacaðýný düþünmesi lazým. Çünkü müteahhitler neticede para kazanmak için bu iþte varlar. 'X müteahhit daha çok oran veriyor arsayý ona verelim' gibi bir yaklaþým her zaman doðru bir yaklaþým deðildir. Bu anlayýþla yola çýkmýþ ve maðdur olmuþ nice insanlar bulunuyor. Çünkü piyasada müteahhit sýfatýyla dolaþýp kötü niyetli olan insanlar var. Bu konuda maðdur olarak derneðimize müracaat edip dert yanan vatandaþ sayýsý az deðildir.'' dedi.

Akgün, vatandaþýn dikkat etmesi gereken hususun referanslý ve deneyimli müteahhit seçmek olduðunu bunun ise müteahhidin baðlý bulunduðu dernek, oda vs. yerlerden öðrenilebileceðini belirterek, müteahhitler ile yapýlacak sözleþmede özellikle dikkat edilmesi gereken maddeleri þöyle açýkladý;

- Kat irtifakýnýn kurulmasý þartlarý konulmalý

- Tapuda ipka olarak kayýt konmasý

- Tapuda dairelerin numaralandýrýlmasý aþamasýnda noterde yapýlan anlaþmadaki numaralandýrmayla karþýlaþtýrýlmasý,

- Sözleþme konusu parselin imar durumu, bu imar durumuna göre oluþacak inþaat projesi ve projeye uygun baðýmsýz bölümlerin paylaþým tablosu dikkatli incelenmeli.

- Müteahhit ve arsa sahibinin sorumluluklarý açýk ve anlaþýlýr bir þekilde yazýlmalý.

- Proje yapýmý, ruhsat alýmý, iþe baþlama ve iþin bitiþ aþamalarýný etap etap gösterir þekilde bir takvim içermeli.

- Her iki taraf için de cezai þartlar sýralanmalý.

- Tapu devir ve ferað iþlemleri ile ilgili açýk ve anlaþýlýr bir madde olmalý.

BÝR BÝNANIN ORTALAMA YIKIM MALÝYETÝ NE?
Makine ile yýkým olmasý halinde yüksek katlý binalarda metreküp fiyatlarýnýn 250-350 TL arasýnda deðiþtiðini, daha az katlý binalarda ise bu rakamýn 150 TL'ye kadar düþtüðünü ifade eden Akgün, bazý binalar içinde kullanýlan malzemenin (çelik kapýlarý, iç kapýlar, pimapen ..vs ) yýkým firmasýna verilmesi karþýlýðýnda bu rakamlarýn daha da aþaðýlara düþebileceðini söyledi.

Haber7